Dans quels cas un propriétaire peut-il rompre le bail ?

La rupture du bail est une question cruciale en France, où une part importante des foyers vit en location. Comprendre les droits et devoirs de chacun est essentiel pour une relation locative sereine et éviter les litiges. La loi encadre strictement les motifs pour lesquels un propriétaire peut donner congé, protégeant ainsi les locataires.

Le bail d'habitation, contrat fondamental régissant la location, est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la loi ALUR de 2014. Ces textes législatifs protègent le locataire tout en reconnaissant au bailleur le droit de rompre le contrat dans des situations spécifiques.

La fin normale du bail : le congé donné pour reprise, pour vente ou pour motif légitime et sérieux

La fin normale du bail est l'échéance prévue au contrat. Toutefois, le bailleur peut donner congé au preneur (locataire) pour des motifs précis, à savoir la reprise du logement pour y habiter ou loger un proche, la vente du bien ou un motif légitime et sérieux. Ces motifs sont encadrés par la loi et doivent être dûment justifiés.

La reprise pour habiter ou loger un proche : conditions et modalités

La reprise du logement se définit comme la volonté du bailleur de récupérer son bien pour l'occuper à titre de résidence principale, ou pour y loger un membre de sa famille. Cette faculté est strictement encadrée par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, afin d'éviter les abus. Le bailleur doit démontrer une intention réelle d'occuper le logement personnellement ou de le mettre à disposition d'un proche de manière sérieuse et durable.

L'article 15 susmentionné énumère limitativement les "proches" concernés par la reprise : conjoint, partenaire avec lequel le bailleur est lié par un pacte civil de solidarité, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants (parents, grands-parents), descendants (enfants, petits-enfants), et les ascendants et descendants du conjoint, du partenaire ou du concubin. La preuve du lien de parenté doit être fournie au locataire lors de la notification du congé. L'information fournie doit être détaillée, expliquant la situation personnelle du bénéficiaire de la reprise et les raisons motivant le besoin du logement.

Conditions de la reprise selon l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

• Le lien de parenté doit être prouvé : fournir une copie du livret de famille, un acte de naissance ou tout autre document justificatif.
• Le bailleur ou le proche doit effectivement habiter le logement à titre de résidence principale et ce de manière effective et continue.
• Le congé doit être motivé de manière précise, sincère et justifiée.

Voici un exemple concret de courrier de congé pour reprise, conforme à l'article 15 de la loi de 1989 (extrait simplifié) :

"[...] Par la présente, je vous informe de ma décision de ne pas renouveler le contrat de location arrivant à échéance le [date], conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce congé est motivé par ma volonté de reprendre le logement afin de l'occuper personnellement à titre de résidence principale. Je joins à ce courrier une copie de mon acte de naissance attestant de mon lien de propriété. Conformément à la loi, je vous prie de bien vouloir libérer les lieux à la date d'échéance du bail. [...]"

Cas spécifiques : la reprise peut être envisagée pour un descendant étudiant, sur présentation d'une preuve de poursuite d'études (certificat de scolarité, inscription). De même, la reprise pour un ascendant âgé et dépendant est possible sur présentation d'un justificatif de dépendance (certificat médical, attestation d'allocation personnalisée d'autonomie). L'article L221-1-1 du Code de la construction et de l'habitation encadre le cas des propriétaires de plus de 60 ans et des personnes percevant l'allocation adulte handicapé, qui doivent proposer un relogement au locataire en cas de reprise pour vente.

La vente du logement et le droit de préemption du locataire

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 confère également au bailleur le droit de donner congé au locataire en vue de vendre le logement. Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, lui offrant la priorité pour acquérir le bien aux mêmes conditions que celles proposées à un acheteur potentiel. Ce droit constitue une protection importante pour le preneur, lui permettant potentiellement de devenir propriétaire du logement qu'il occupe.

Le droit de préemption est strictement encadré par la loi. Le bailleur doit notifier au locataire son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois (quatre mois si une promesse de vente est signée) pour faire connaître sa décision. S'il accepte l'offre, il dispose d'un délai supplémentaire pour signer l'acte de vente. S'il refuse ou ne répond pas dans le délai imparti, le bailleur peut vendre le bien à un tiers. Le locataire peut renoncer expressément à son droit de préemption. (Cass. 3e civ., 14 févr. 2006, n° 04-17.470)

Exceptions au droit de préemption : le droit de préemption ne s'applique pas dans certaines situations limitativement énumérées par la loi, notamment en cas de vente à un membre de la famille jusqu'au troisième degré (parents, enfants, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces) ou en cas de vente à la découpe (vente par lots d'un immeuble de plus de cinq logements, si le locataire est protégé : âgé de plus de 65 ans et aux ressources inférieures à un certain plafond). (Article 10 I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Lors de la vente d'un bien loué, le bailleur doit obligatoirement réaliser certains diagnostics techniques obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, termites, etc.) et informer l'acquéreur du statut locatif du bien. L'acquéreur se substitue alors au bailleur et doit respecter les termes du bail en cours. Le locataire doit laisser visiter le bien en vue de la vente, sauf abus de droit de la part du bailleur. (Cass. 3e civ., 10 janv. 1996, n° 94-13.719)

Situation	Droit de préemption du locataire	Délai de réponse du locataire
Vente à un tiers	Oui	2 mois
Vente à un membre de la famille (jusqu'au 3e degré)	Non	-
Vente à la découpe (vente par lots)	Non (sauf exceptions locataire protégé)	-
Vente après une première offre non acceptée par le locataire et à un prix inférieur	Oui (Nouvelle offre)	1 mois

Conditions générales à respecter pour la reprise, la vente ou motif légitime et sérieux

Que ce soit pour la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux, le bailleur est tenu de respecter certaines conditions générales. La plus importante est le respect du préavis, défini à l'article 15 de la loi de 1989. Le préavis est de six mois avant la date d'échéance du bail. Il doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. La forme du congé est également importante : elle doit être conforme aux exigences légales, notamment mentionner le motif précis du congé, les justificatifs nécessaires et l'information sur les recours possibles pour le preneur.

• Le préavis doit être de 6 mois.
• Le congé doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
• Le motif du congé doit être précis, justifié et vérifiable.

Si le bailleur ne respecte pas ces conditions, le congé peut être considéré comme abusif. Dans ce cas, le locataire peut saisir la justice pour contester le congé et réclamer des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Le juge peut requalifier le congé et le déclarer nul, contraignant le bailleur à renouveler le bail. Les sanctions en cas de congé abusif peuvent être lourdes pour le bailleur, allant de l'obligation de verser des dommages et intérêts au locataire à la requalification du congé et au renouvellement du bail. Le congé frauduleux est passible de sanctions pénales.

Voici une checklist pour le bailleur avant d'envoyer un congé conforme à l'article 15 de la loi de 1989 :

• Vérifier la date d'échéance du bail.
• S'assurer que le motif du congé est légitime (reprise, vente ou motif légitime et sérieux).
• Rassembler les justificatifs nécessaires (preuve du lien de parenté, offre d'achat, etc.).
• Rédiger une lettre de congé conforme aux exigences légales (mentions obligatoires).
• Signifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

La rupture anticipée pour motif légitime et sérieux (article 12 de la loi de 1989)

La rupture anticipée du bail par le bailleur est possible dans certaines situations, mais elle est plus rare et soumise à des conditions strictes prévues à l'article 12 de la loi de 1989. Elle n'est admise que pour des motifs légitimes et sérieux, liés à des manquements graves du locataire aux termes du contrat ou de ses obligations légales. Il s'agit de situations exceptionnelles justifiant la rupture du contrat avant son terme normal. La jurisprudence est abondante en la matière et les tribunaux apprécient la gravité des manquements au cas par cas.

Manquements graves et répétés du locataire : conditions et exemples jurisprudentiels

Les manquements graves et répétés du preneur peuvent justifier la résiliation judiciaire anticipée du bail. Il s'agit de situations où le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, causant ainsi un préjudice au bailleur ou aux autres occupants de l'immeuble. Le défaut de paiement du loyer et des charges est le motif le plus fréquemment invoqué. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure spécifique de mise en demeure et de clause résolutoire, permettant au bailleur de demander la résiliation du bail en cas de non-paiement. Les impayés de loyer constituent une violation manifeste des obligations du locataire.

D'autres manquements peuvent également justifier la résiliation judiciaire anticipée du bail, tels que les troubles de voisinage graves (nuisances sonores répétées constatées par procès-verbaux, dégradations volontaires du bien loué, comportements agressifs envers les autres occupants, etc.), l'usage du logement non conforme à sa destination (activité commerciale non autorisée, prostitution, etc.), la sous-location non autorisée, ou le non-respect des obligations d'entretien et de réparation du logement, telles que définies par le décret du 26 août 1987. Il est important de souligner que ces manquements doivent être graves et répétés pour justifier la rupture du bail. Un simple retard de paiement du loyer ou un trouble de voisinage occasionnel ne suffisent généralement pas. Le juge est souverain pour apprécier la gravité des faits. L'assignation doit être délivrée au locataire et au créancier inscrit, le cas échéant.

Exemples jurisprudentiels :

• Un locataire condamné pour trafic de stupéfiants dans le logement : la rupture du bail est justifiée (Cour de cassation, 3e civ., 16 janv. 2002, n° 00-13.506).
• Un locataire causant des nuisances sonores importantes et répétées malgré les avertissements : la rupture du bail est justifiée (Cour d'appel de Paris, 6e ch. B, 24 sept. 2009, n° 08/13567).
• Un locataire sous-louant le logement sans autorisation : la rupture du bail est justifiée (Cour d'appel de Versailles, 12e ch., 9 janv. 2014, n° 12/08421).

Procédure judiciaire obligatoire pour la résiliation du bail

En cas de manquement grave du locataire, le bailleur ne peut décider unilatéralement de rompre le bail. Il doit impérativement saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) pour obtenir la résiliation du contrat. C'est le juge qui apprécie la gravité des manquements et décide si la rupture du bail est justifiée. La procédure judiciaire est donc une étape indispensable pour protéger les droits du locataire et prévenir les abus. Le bailleur doit prouver les manquements du locataire.

Le rôle du juge est essentiel. Il examine les preuves fournies par le bailleur et le preneur, apprécie la gravité des manquements, et peut proposer des mesures alternatives à la résiliation du bail, comme un plan d'apurement des dettes ou une médiation. Le juge doit trouver un équilibre entre les intérêts du bailleur et du locataire. La procédure peut s'étaler sur plusieurs mois, voire plusieurs années, en fonction des juridictions et de la complexité de l'affaire. L'assistance d'un avocat est fortement recommandée.

Si le juge prononce la résiliation du bail, il ordonne l'expulsion du locataire et fixe un délai pour quitter les lieux, tenant compte de la situation personnelle du preneur. Si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai imparti, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour procéder à l'expulsion. L'expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

La clause résolutoire : un accélérateur de la procédure en cas d'impayés de loyer ?

La clause résolutoire est une clause insérée dans le contrat de location prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Elle permet au bailleur d'accélérer la procédure de résiliation du bail en cas de manquement du locataire. Toutefois, la clause résolutoire est encadrée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut être invoquée que pour certains manquements, et notamment le non-paiement du loyer.

Pour être valable, la clause résolutoire doit être claire, précise et non équivoque. Elle doit mentionner les motifs pour lesquels elle peut être invoquée et les modalités de sa mise en œuvre. Le bailleur doit adresser au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d'huissier, lui laissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Si le preneur ne régularise pas sa situation dans ce délai, le bailleur peut saisir la justice pour faire constater la résiliation du bail. L'assignation doit être notifiée au locataire et au créancier inscrit, le cas échéant.

Même en présence d'une clause résolutoire, le juge conserve un pouvoir d'appréciation. Il peut accorder des délais de paiement au locataire ou suspendre la clause résolutoire si la situation du preneur le justifie. La clause résolutoire ne supprime donc pas le contrôle du juge, qui veille à protéger les droits du preneur et à vérifier le respect des formes légales (commandement de payer, respect des délais).

Procédure	Procédure de résiliation judiciaire classique	Procédure avec clause résolutoire (impayés de loyer)
Mise en demeure	Pas obligatoirement requise	Requise (commandement de payer par huissier)
Saisine du juge	Obligatoire pour toute résiliation	Obligatoire pour faire constater la résiliation
Délai de la procédure	Plus long	Potentiellement plus rapide (si respect des formes)
Pouvoir d'appréciation du juge	Important	Moins important (mais existant : octroi de délais de paiement)

Situations spécifiques : bail mobilité, bail social, et logement indécent

Certaines situations spécifiques nécessitent une attention particulière : le bail mobilité, le bail social et le logement indécent. Ces cas particuliers sont soumis à des règles spécifiques qui dérogent en partie aux règles générales du droit de la location.

Bail mobilité : un contrat de courte durée

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN, est un contrat de location de courte durée (entre un et dix mois) destiné aux personnes en situation de mobilité temporaire (étudiants, salariés en mission, etc.). Il est caractérisé par sa flexibilité et sa simplicité. Ce type de bail ne donne pas au locataire de droit de préemption en cas de vente du logement. La résiliation par le bailleur est possible uniquement pour motif légitime et sérieux (par exemple, des dégradations importantes du logement par le locataire), mais elle est encore plus rare que dans le cadre d'un bail classique, compte tenu de la courte durée du contrat et de l'absence de renouvellement possible. L'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation définit le bail mobilité.

Bail social : des règles spécifiques pour la résiliation

Le bail social est un contrat de location conclu avec un organisme HLM (Habitation à Loyer Modéré). Les conditions de résiliation du bail social sont spécifiques et encadrées par la loi. Les motifs de résiliation sont généralement liés à un cumul de dettes de loyer, à des troubles de voisinage graves ou à un non-respect des obligations du locataire. Les organismes HLM ont un rôle important dans la gestion des litiges et proposent un accompagnement social aux locataires en difficulté, afin de prévenir les expulsions. L'article L.442-6 du Code de la construction et de l'habitation prévoit des règles spécifiques en matière de résiliation du bail social.

Logement indécent ou insalubre : des recours pour le locataire

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de fournir un logement décent à son locataire. Un logement décent doit répondre à des critères de sécurité, de salubrité et de confort définis par décret. Si le logement est indécent ou insalubre, le preneur peut saisir la justice pour contraindre le bailleur à réaliser des travaux ou pour demander la résiliation du bail aux torts du bailleur. Il peut également obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent.

• Absence de chauffage ou d'eau chaude conforme aux normes.
• Présence de moisissures ou d'humidité importante mettant en danger la santé du locataire.
• Risque pour la sécurité des occupants (installations électriques ou de gaz non conformes).
• Insuffisance de lumière naturelle ou d'aération.

Procédure à suivre en cas de logement non décent (article 20-1 de la loi de 1989) :

1. Signaler les problèmes au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. En l'absence de réponse ou de travaux dans un délai de deux mois, saisir la commission départementale de conciliation (CDC).
3. Si la CDC ne parvient pas à une conciliation, saisir le tribunal judiciaire pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux et/ou obtenir des dommages et intérêts.

Les recours du locataire face à un congé abusif ou illégitime

Si le locataire estime que le congé qui lui a été notifié est abusif ou illégitime, il dispose de plusieurs recours, prévus par la loi. Il peut contester le congé devant la justice, réclamer des dommages et intérêts et, dans certaines situations, bénéficier d'un droit au relogement. Il est important de noter que le preneur dispose de délais stricts pour exercer ces recours, sous peine de forclusion.

Contestation du congé : saisine de la CDC et du tribunal judiciaire

Le locataire peut, dans un premier temps, contester le congé devant la commission départementale de conciliation (CDC), instance gratuite ayant pour mission de trouver une solution amiable au litige. Si la CDC ne parvient pas à une conciliation, le preneur peut saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) dans un délai déterminé. Il doit alors apporter des preuves pour justifier sa contestation, démontrer le caractère abusif du congé et le préjudice subi. L'assistance d'un avocat est recommandée.

Demande de dommages et intérêts pour préjudice subi

Si le locataire parvient à prouver que le congé est abusif, il peut réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi. Le préjudice moral peut être lié au stress, à l'anxiété ou à la perte du cadre de vie. Le préjudice financier peut concerner les frais de déménagement, les frais de recherche d'un nouveau logement ou la différence de loyer entre son ancien et son nouveau domicile. La loi accorde une attention particulière à la situation des personnes âgées ou handicapées, pour lesquelles le préjudice moral est souvent plus important.

Droit au relogement : une obligation du bailleur dans certains cas

Dans certaines situations spécifiques, le locataire peut bénéficier d'un droit au relogement, imposant au bailleur de lui proposer un nouveau logement correspondant à ses besoins et à ses ressources. C'est le cas notamment en cas de congé pour vente abusif (le bailleur vend le logement à un prix supérieur à celui proposé initialement au locataire) ou de logement indécent. Si le bailleur ne propose pas de relogement, le locataire peut saisir la justice pour l'y contraindre et solliciter des dommages et intérêts.

Se faire accompagner par un professionnel : avocat, association, juriste

Il est fortement conseillé aux locataires confrontés à un congé abusif de se faire accompagner par un professionnel (avocat spécialisé en droit immobilier, association de défense des consommateurs, juriste). Ces professionnels peuvent conseiller le locataire sur ses droits, l'aider à constituer un dossier solide et le représenter devant la justice. L'assistance d'un professionnel est souvent indispensable pour faire valoir ses droits et obtenir une indemnisation équitable.

En bref : motifs, conditions et recours

La rupture du bail à l'initiative du bailleur est un acte encadré par la loi, ne pouvant être justifié que par des motifs précis et légitimes (reprise, vente, manquement du locataire). Le respect scrupuleux des conditions légales, notamment du préavis et de la forme du congé, est impératif. Le dialogue et la négociation entre le bailleur et le preneur sont à privilégier pour prévenir les conflits et parvenir à un accord amiable.

Il est donc crucial, tant pour les bailleurs que pour les locataires, de connaître leurs droits et leurs obligations. En cas de difficultés, il est recommandé de contacter un avocat spécialisé en droit immobilier ou une association de défense des locataires pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à chaque situation particulière. Les textes de loi et la jurisprudence sont également accessibles en ligne, permettant à chacun d'approfondir ses connaissances. Le site service-public.fr propose une information claire et synthétique sur les droits et obligations en matière de location.